普通借地を事業用定期借地として転貸する場合｜事業用不動産 | ブログ | ブログ/コラム | 奈良県生駒郡 元山上口駅【エム・エフ・リースファクトリー株式会社】

普通借地（借地借家法の普通借地権）で借りている土地を、事業用定期借地権として第三者に転貸する場合の注意点をまとめます。 ※法律・実務上、最も問題になるポイントを網羅しています。

✅ 普通借地を事業用定期借地として転貸する場合の注意点 1. 地主の承諾は絶対に必要（承諾なければ転貸無効） 普通借地契約の転貸には地主の承諾が必須（借地借家法 19条）。 承諾なしで転貸すると、地主は契約解除が可能。 事業用定期借地として転貸する場合、用途と契約形態が大きく変わるため、承諾書は必ず書面で取得する。 2. 借地期間は「転貸先の契約」＜「元の借地期間」 ユーザーのご質問のとおり、期間を合わせることは基本。 転貸先の事業用定期借地の期間が、あなたの普通借地の残存期間より長い場合は転貸不可能。 例 　元契約：残り25年 　転貸：20〜25年で設定すれば可（事業用は10〜50年の範囲） 3. 普通借地 → 事業用定期借地は“契約性質が変わるため”慎重な承諾が必要 普通借地：更新権あり、保護が強い 事業用定期借地：更新なし、非住居使用限定 この大きな違いにより、地主は通常より慎重になります。 承諾を得るために、以下を提示することが多い： 事業用計画書（用途が住居でないことの確認） 建物非住居使用の確約 再建築禁止など、地主の保全条項 転貸料・承諾料（慣例で発生することが多い） 4. 転貸であっても「転借人の保護」が生じる可能性 あなたが地主とトラブルになった場合、転借人（事業者）が保護されるケースがある。 そのため、地主は以下を嫌う傾向： 転借人の信用力不足 建物解体・明け渡しがスムーズにできないリスク 5. 契約書の作り方に特有のポイントがある 事業用定期借地契約は公正証書など書面要件が絶対。 必ず両方必要 （1）地主とあなた＝普通借地契約（すでにある） （2）あなたと転借人＝事業用定期借地契約（新規作成） そのうえで 地主の承諾書（転貸承諾） を別途作成。 6. 賃料の取り扱い あなたが地主へ支払う地代 転借人があなたへ支払う地代（転貸料） これらの差額が利益となる。 ただし地主が 「転貸するなら地代を上げたい」 と要望する場合もあるため注意。 7. 建物収去・原状回復の責任主体 通常は： 転借人（事業者）が建物所有、契約終了時に収去 収去されなければあなたが責任を負う可能性もある （地主は“あなた”に対して権利を持つため） 契約書で明確にしておく必要がある。 8. 地主へのメリット提示が承諾取得の鍵 地主が承諾しやすい理由： 事業用定期借地は更新なしで確実に返ってくる 家賃滞納リスクが低い（テナント企業の信用力による） インフラ整備等を転借人が負担してくれる場合もある → 地主にとっても悪くない話にすることで承諾が得やすい。

✅ まとめ（重要ポイントのみ） 地主の承諾（書面）は絶対必要 転貸期間は元契約期間以内 普通借地 → 事業用定期借地は契約性質が大きく違うので、承諾に慎重 契約書は公正証書等の要件を満たす必要 建物収去等の最終責任はあなたに返ってくる可能性あり 地主へのメリット提示が承諾の鍵